Kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii: to powolna budowa jest problemem, a nie zagraniczni nabywcy

Źródło: https://www.pexels.com/pl-pl/zdjecie/niedokonczony-betonowy-budynek-z-dzwigiem-wiezowym-1402923/ ; autor: Jimmy Chan, 3 września 2018 roku

13 stycznia premier Pedro Sánchez ogłosił propozycję wprowadzenia 100% podatku na nieruchomości mieszkalne kupowane przez osoby spoza UE, które nie mieszkają w Hiszpanii, a także podwyższenia podatków na wynajem krótkoterminowy. Tydzień później zasugerował całkowity zakaz zakupu nieruchomości przez obywateli spoza UE, którzy nie są rezydentami. Nowe przepisy uniemożliwiłyby zakup domu wczasowego w Hiszpanii m.in. obywatelom Wielkiej Brytanii czy USA.

Propozycje rządu pojawiają się w momencie, gdy hiszpański rynek nieruchomości w niektórych rejonach kraju przeżywa ogromny kryzys. Gospodarka rośnie, a bezrobocie spada, co zwiększa popyt na mieszkania – zwłaszcza w miastach takich jak Madryt i Barcelona. Potencjalni kupcy i najemcy mierzą się jednak z poważnym niedoborem dostępnych lokali, a te, które trafiają na rynek, są często poza ich zasięgiem finansowym. W popularnych rejonach nadmorskich dodatkowym problemem są wynajem krótkoterminowy oraz zakup drugich domów, co podnosi ceny i wypycha lokalnych mieszkańców z rynku.

Główną przyczyną kryzysu mieszkaniowego nie są jednak zagraniczni inwestorzy, lecz niedobór mieszkań. Kluczem do rozwiązania problemu jest zatem zwiększenie podaży poprzez przyspieszenie budowy, która od lat pozostaje na niskim poziomie.

Budownictwo w stagnacji od 2009 roku

Boom budowlany w Hiszpanii rozpoczął się w latach 60., a jego szczyt przypadł na początek lat 2000. Obecnie około 95% hiszpańskich mieszkań zostało wybudowanych przed 2009 rokiem, a 22% z nich powstało w latach 2000–2009.

Po kryzysie finansowym z 2008 roku tempo budowy znacznie spadło. Przyczyną są ograniczona dostępność gruntów w kluczowych lokalizacjach, opóźnienia procedur administracyjnych, brak wykwalifikowanych pracowników oraz trudności w uzyskaniu finansowania przez małych i średnich deweloperów. W ciągu ostatnich 15 lat wybudowano zaledwie 5% obecnych zasobów mieszkaniowych kraju. Według raportu Banku Hiszpanii do końca tego roku w kraju zabraknie około 600 000 mieszkań.

Wpływ turystyki

Kryzys mieszkaniowy wywołał także protesty przeciwko nadmiernej turystyce. W miastach i rejonach turystycznych mieszkańcy skarżą się, że rosnąca liczba wynajmów krótkoterminowych wypiera ich z rynku mieszkaniowego.

Hiszpańska gospodarka w dużej mierze opiera się jednak na turystyce i zagranicznych inwestycjach. Wiele drugich domów należy nie tylko do obcokrajowców, ale także do samych Hiszpanów oraz obywateli innych krajów UE. Nabywcy spoza UE stanowią niewielki procent całego rynku, a choć ich wpływ może być zauważalny w miejscach takich jak Barcelona czy Madryt, nie są oni główną przyczyną ogólnokrajowego kryzysu dostępności mieszkań.

Popyt przewyższa podaż

Realnym rozwiązaniem problemu nie są podatki ani zakazy dla zagranicznych nabywców, lecz zwiększenie liczby dostępnych mieszkań. Rząd powinien skoncentrować się na politykach wspierających budownictwo mieszkaniowe. Obejmuje to m.in. uproszczenie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, zachęty dla deweloperów, czy też poprawę infrastruktury, aby więcej terenów nadawało się pod budowę. Przyspieszenie procedur wydawania pozwoleń budowlanych miałoby znacznie większy wpływ na obniżenie cen mieszkań niż obciążanie podatkami zagranicznych inwestorów. 

Nie jest jednak pewne, czy proponowane przepisy wejdą w życie. Podobne propozycje często trafiają na pierwsze strony gazet, ale później zostają wycofane lub znacząco zmodyfikowane przed uchwaleniem.

Bez względu na ostateczny wynik, skoncentrowanie debaty na zagranicznych inwestorach może być jedynie strategią polityczną mającą na celu wywołanie niepewności na rynku i zniechęcenie obcokrajowców do inwestowania – zamiast faktycznego rozwiązania problemu niedoboru mieszkań.